Risques liés à l'immobilier et aux prêts hypothécaires (2024)

SFMA surveille de près le risque de crédit hypothécaire. Le marché immobilier suisse connaît un ralentissement depuis la publication du dernier Risk Monitor. Le rythme de hausse des prix a ralenti dans le segment résidentiel, tandis que les prix ont stagné dans le segment d'investissement.

En raison du contexte actuel et de la hausse des prix de l'immobilier depuis de nombreuses années, le risque de surchauffe du marché reste élevé. Les risques les plus importants pour les établissements surveillés par la SFMA résident dans les domaines du risque de crédit et du risque de marché (c'est-à-dire de valorisation). Les prêts hypothécaires des banques suisses ont continué d'augmenter et ont atteint environ 1,2 billion de francs en juin 2024; les taux de croissance dans le segment des immeubles de placement restent plus élevés que dans le segment résidentiel. Les compagnies d'assurance et les fonds de pension s'engagent également dans le secteur des prêts hypothécaires, mais leur part de marché est faible, soit respectivement 3 % et 2 % du marché hypothécaire global. La part de marché des compagnies d’assurance est même en déclin depuis plusieurs années. Cependant, les assureurs vie et dommages ont généralement accru leur exposition à l’immobilier dans le contexte de faibles taux d’intérêt de ces dernières années. Le volume des prêts hypothécaires s'élève à 24% des portefeuilles de placements des assureurs-vie et à 8% des assureurs dommages et maladie. Les assureurs-vie sont donc exposés à un risque important. Par ailleurs, les fonds immobiliers investissent également directement dans l’immobilier. 75 fonds immobiliers suisses avec une fortune nette de 68,45 milliards de francs sont actuellement sous la surveillance de la SFMA. Les fonds immobiliers suisses investissent principalement dans l'immobilier suisse. Le risque de crédit hypothécaire est double:

• Premièrement, il existe un risque que les clients ne soient pas en mesure de respecter leurs obligations en matière d'intérêts et d'amortissement, ce qui entraînerait un défaut de crédit pour l'établissement prêteur. Le risque de défaut est plus élevé lorsque l’accessibilité financière est moins bonne, c’est-à-dire plus le ratio des dépenses courantes (intérêts, amortissement et frais de subsistance) par rapport au revenu de l’emprunteur est élevé. La réglementation fondée sur des principes du calcul de l'accessibilité financière a donné aux banques une marge de manœuvre considérable en matière de critères d'accessibilité financière, puisqu'elles peuvent les définir elles-mêmes. Par exemple, la SFMA constate fréquemment que le taux d’intérêt projeté est trop bas ou que les limites d’accessibilité sont trop élevées. Cela peut signifier que les banques surestiment la capacité de crédit des emprunteurs. De plus, de nombreuses banques accordent trop de prêts ETP, c’est-à-dire des prêts qui ne correspondent pas à leurs propres critères d’octroi. Il s’agit de prêts accordés même si l’évaluation financière des emprunteurs les juge inabordables. Dans le cadre du système d’autorégulation, ces cas devraient constituer une exception. La surestimation de la capacité de crédit et les opérations fréquentes d’ETP peuvent augmenter le risque de crédit et vont à l’encontre des pratiques de prêt prudentes et prudentes. La SFMA déploie ses outils de surveillance pour comprendre les critères de prêt des institutions qui ont été portées à sa connaissance et imposera des suppléments de capital si nécessaire. Toutefois, les exigences en matière de capacité et d’accessibilité du crédit restent fondées sur des principes, même dans le cadre de l’autoréglementation révisée. La SFMA continuera de surveiller la manière dont la réglementation fondée sur des principes est appliquée dans ce domaine et, en fonction de l'évolution des risques, pourrait envisager d'imposer une réglementation fondée sur des règles.
• Deuxièmement, il existe un risque que la valeur du bien qui sert de garantie pour le prêt diminue en cas de défaut et que l'établissement prêteur subisse par conséquent des pertes. Les conditions nécessaires à de nouvelles augmentations de prix dans le segment résidentiel sont toujours réunies. L'économie suisse connaît une croissance modérée, le taux de construction de logements est faible, l'immigration reste constamment élevée et l'inflation est en baisse. Les risques sont plus élevés dans le secteur de l’immobilier commercial. En raison de la tendance continue au travail à domicile et aux achats en ligne, un processus de changement structurel est en cours dans le segment des bureaux et du commerce de détail, avec des taux d'inoccupation élevés dans certaines régions. Pour minimiser le risque d'évaluation, les institutions financières doivent évaluer les propriétés avec prudence et exiger des emprunteurs qu'ils fournissent des capitaux propres suffisants et acceptent des paiements d'amortissement adéquats. L’autorégulation des banques ne fixe que des normes minimales dans ce domaine. En raison des risques, la SFMA recommande aux banques de ne pas augmenter les ratios prêt/valeur des immeubles de placement, y compris les hypothèques locatives.

La SFMA a mené une enquête auprès de 27 banques et 18 assureurs sur les évaluations immobilières et a constaté que de nombreuses institutions ne valident pas régulièrement ou n'examinent pas de manière critique les modèles d'évaluation qu'elles utilisent. Les normes et exigences relatives aux modèles d’évaluation ne sont pas couvertes par l’ordonnance sur les fonds propres et sont régies par l’autorégulation du secteur. Les établissements ont été informés qu'ils sont tenus de procéder à une validation appropriée et régulière de leurs modèles. Dans le cadre de l'autorégulation révisée des banques, qui entre en vigueur le 1er janvier 2025, les modèles d'évaluation doivent être validés au moins une fois par an. Enfin, les enquêtes de la SFMA montrent que les taux minimaux de capitalisation utilisés pour valoriser les immeubles de placement sont parfois fixés à des niveaux bas, ce qui peut conduire à des valorisations élevées. Cela augmente à son tour le risque d’une réévaluation à la baisse des biens immobiliers donnés en garantie. Les institutions financières qui investissent directement ou indirectement dans l’immobilier sont exposées au risque de valorisation, c’est-à-dire au risque de fluctuation des prix. Pour les assureurs, la valorisation du bilan à la valeur de marché dans le Test Suisse de Solvabilité (SST) signifie qu'une correction à la baisse des prix de l'immobilier réduit la valeur des actifs et entraîne une dégradation de la solvabilité. Dans les fonds immobiliers, d'importantes corrections des prix de l'immobilier entraînent une hausse des taux d'endettement, ce qui peut conduire le fonds à dépasser, dans certaines circonstances, les seuils maximaux de ratio prêt-valeur pour les fonds immobiliers. Si le fonds est confronté simultanément à des rachats de la part des investisseurs, le risque de liquidité augmente également fortement. Le fonds peut alors être contraint de lever des liquidités dans un environnement de marché difficile pour réduire le ratio d'emprunt et lui permettre d'honorer les rachats des investisseurs en temps opportun. Cela ne peut souvent être réalisé qu'en vendant des propriétés et peut conduire à la liquidation du fonds dans le pire des cas. Une crise immobilière aurait évidemment de graves conséquences sur la place financière suisse. Les tests de résistance de la SFMA montrent que cela pourrait entraîner des pertes totales bien supérieures à 10 milliards de francs. Un certain nombre de banques détiendraient trop peu de capital absorbant les pertes pour amortir les pertes de leur portefeuille hypothécaire. Les pertes attendues seraient particulièrement élevées dans le segment des immeubles de placement, surtout dans le segment commercial. Ces segments sont très sensibles aux taux d'intérêt, c'est pourquoi ils affichent également des taux de pertes plus élevés dans les scénarios de stress de la SFMA. En raison des risques, la SFMA recommande aux banques de ne pas augmenter le ratio prêt/valeur des immeubles de placement, y compris des hypothèques locatives. Certaines banques sont également actives sur les marchés immobiliers étrangers, où les taux d'intérêt ont augmenté beaucoup plus fortement qu'en Suisse. Dans ces pays, les pertes de valorisation pourraient ainsi avoir un impact plus important sur la qualité du crédit, et la SFMA attend des banques qu'elles mènent une gestion appropriée des risques dans les segments concernés. (Extrait du Risk Monitor 2024)

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