Risques importants sur le marché immobilier et hypothécaire 2022
Dans le cadre du resserrement de la politique monétaire, les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires ont également augmenté de manière significative au cours de l'année. Malgré cela, la tendance des prix sur le marché immobilier, qui était à la hausse depuis 2020, s'est poursuivie même en 2022.
La plus forte augmentation annuelle des prix, de 8,5%, a été enregistrée dans le segment des maisons individuelles au premier trimestre 2022. Jusqu'à présent, des baisses de prix similaires à celles observées dans d'autres pays (par exemple la Suède) n'ont pas encore été observées dans ce segment en Suisse. Toutefois, la dynamique des prix s'est ralentie à 6,5 % par an vers la fin du troisième trimestre. Des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés, et donc des coûts plus élevés pour les logements privés, pourraient avoir un impact plus fort sur l'évolution de la demande et des prix à moyen terme. Après une période de stagnation en 2020, les prix de l’immobilier locatif ont également recommencé à augmenter à partir du deuxième trimestre 2021. Au troisième trimestre 2022, les prix avaient augmenté de 6,0 %. Grâce à une expansion des volumes de 3,1%, le taux de croissance des prêts hypothécaires émis par les banques est resté stable par rapport à 2021. Avec la hausse des taux d'intérêt hypothécaires, une augmentation notable de la demande de prêts hypothécaires à taux variable a été observée. Dans le cas des prêts hypothécaires nationaux, les banques ont maintenu leur part de marché d'environ 94 %. La part de marché détenue par les compagnies d'assurance a encore diminué, passant à moins de 3,5 %. La SFMA a une nouvelle fois identifié des risques accrus d'abordabilité liés à l'octroi de nouveaux prêts hypothécaires, en particulier dans le secteur de l'immobilier résidentiel locatif. En 2022, la SFMA a maintenu son évaluation selon laquelle une éventuelle correction du marché immobilier et hypothécaire constitue l’un des sept principaux risques pour la place financière. Elle a accordé une attention particulière aux institutions dont la croissance dépendait en grande partie de la collaboration avec les intermédiaires de crédit. De même, afin d’identifier les établissements aberrants, les grandes banques hypothécaires ont été soumises à des tests de résistance hypothécaire d’une part, et à des analyses comparatives concernant les critères de prêt, d’autre part. En réponse à la situation de risque individuelle et à l'appétit pour le risque pour les prêts hypothécaires, des mesures d'atténuation ont été mises en œuvre au sein des institutions concernées. Cela comprenait l'ordonnance d'augmentations de capital, ou des recommandations visant à ajuster les critères de prêt ou l'ajustement ou l'annulation des augmentations existantes dans les cas où la situation de risque diminuait. La SFMA est favorable aux exigences de fonds propres différenciées en fonction des risques pour les hypothèques, qui ont finalement été fixées dans l'ordonnance sur les fonds propres (OCR) après l'entrée en vigueur des dispositions correspondantes de Bâle III. Plus précisément, les exigences en capital pour les prêts hypothécaires dépendront désormais davantage du type d'utilisation et du ratio prêt/valeur du bien immobilier sous-jacent. Toutefois, même à l'avenir, les risques liés à l'accessibilité financière ne seront toujours pas pris en compte de manière significative lors de la détermination des exigences de capital pour les hypothèques. La SFMA continuera donc à suivre de très près l’évolution des risques liés à l’accessibilité financière. (Extrait du rapport annuel 2022)