Les niveaux de risque associés à l’immobilier et aux prêts hypothécaires restent élevés (2024)
Les risques liés à l'immobilier et aux hypothèques revêtent une grande importance pour la place financière suisse. La SFMA a donc accordé une attention particulière à la surveillance des risques de défaut de crédit et des risques liés aux valorisations.
Les réductions des taux d'intérêt par les banques centrales ont mis fin à la période de hausse des taux d'intérêt et les coûts de financement des prêts hypothécaires ont encore diminué, stimulant ainsi la demande immobilière. Au cours de l'année sous revue, le marché hypothécaire n'a pas encore montré de réaction forte et le taux de croissance des prêts hypothécaires est resté modéré. Les prix des logements en propriété ont recommencé à augmenter lentement. La demande a également augmenté sur le marché des logements locatifs, mais de manière moins marquée que dans un environnement de taux d'intérêt négatifs. Parallèlement aux baisses des taux d'intérêt, la tendance économique positive, la poursuite de la croissance de la population résidentielle suisse et la faiblesse persistante de l'activité de construction ont contribué à la hausse des prix de l'immobilier. Les risques de surchauffe sur le marché immobilier suisse sont restés élevés en 2024. La SFMA a été très attentive à la situation des institutions financières fortement investies dans le segment des immeubles de placement. Cela s'explique principalement par l'évolution structurelle du secteur des immeubles de placement et par les indicateurs prévisionnels d'éventuelles réactions du marché. La SFMA a réalisé des contrôles sur place, des stress tests et des analyses de données. Ces dernières ont été réalisées auprès de 45 banques et compagnies d'assurance. Les résultats ont montré que les modèles d'évaluation utilisés par les institutions pouvaient être améliorés en termes de manière dont ils sont utilisés et de validations périodiques effectuées sur ces modèles. La SFMA a observé une fois de plus que les critères de calcul de l'accessibilité financière variaient considérablement d'un établissement à l'autre. Au cours de ses contrôles sur place et dans le cadre de ses activités de surveillance générales, la SFMA a constaté que diverses institutions avaient tendance à surestimer la solvabilité de leurs emprunteurs et que de nombreuses banques accordaient une proportion trop élevée de leurs prêts à titre d'« exceptions à la politique », c'est-à-dire des prêts qui ne correspondent pas à leurs propres critères d'octroi. En fonction de l'évolution des niveaux de risque, la SFMA a envisagé des modifications réglementaires, telles que l'application cohérente de règles lors du calcul de l'accessibilité financière. Dans le cas des banques exposées à des risques importants – qui, par exemple, ne disposaient pas de fonds propres suffisants pour absorber les pertes – elle a notamment ordonné des augmentations de capital. (Extrait du rapport annuel 2024)