Tendances du marché immobilier 2020
Les risques qui s'étaient accumulés sur le marché immobilier en raison des évolutions de ces dernières années ont été amplifiés par les conséquences de la crise du coronavirus. Les marchés des occupants et des investisseurs ont continué de diverger, en particulier dans le domaine du financement des immeubles de placement résidentiels.
En raison de l'environnement persistant de taux d'intérêt bas, les investisseurs ont de plus en plus recherché des investissements à plus haut rendement. Ils ont donc investi dans des immeubles de placement résidentiels, malgré la hausse des taux d’inoccupation et la baisse des loyers. Fin 2020, il est apparu que l’impact de la faiblesse des taux d’intérêt sur le marché immobilier était jusqu’alors plus important que celui du ralentissement économique. Le refroidissement du marché immobilier attendu au début de la crise du coronavirus ne s’est donc pas encore concrétisé. Les taux d’inoccupation ont légèrement augmenté jusqu’à la mi-2020, date à laquelle 78’800 logements étaient vacants en Suisse. Ces taux d’inoccupation élevés ont exercé une pression à la baisse sur les prix des immeubles de placement résidentiels. Cela a entraîné un risque accru de voir la valeur des propriétés chuter fortement en cas de hausse des taux d'intérêt et de violer les directives de ratio prêt/valeur pour le financement par emprunt. Cela aurait, à son tour, un impact négatif sur l’adéquation des fonds propres des prêteurs. Dans le segment des bureaux et des commerces, le fléchissement de la demande a accentué la pression à la baisse sur les prix. Compte tenu de ce qui précède, la désactivation du coussin de fonds propres contracyclique par le Conseil fédéral en mars 2020 ne doit pas être perçue comme un signal clair, mais plutôt comme une mesure de fonds propres contracyclique à court terme destinée à atténuer les incertitudes sur l'évolution économique future.
En raison du risque accru lié aux immeubles de placement, la SFMA préconise depuis plusieurs années des critères de crédit plus stricts dans ce segment. En 2019, elle a reconnu les directives adaptées en conséquence de l'Association suisse des banquiers comme nouvelle norme minimale en matière de droit de la surveillance. Ces critères plus stricts sont entrés en vigueur le 1er janvier 2020 et, en ce qui concerne le financement des immeubles de placement, ils imposent aux emprunteurs une part plus élevée de leurs fonds propres et prévoient une durée de remboursement plus courte. Au cours de l'année sous revue, la SFMA a surveillé de près le respect de ces normes plus strictes et leurs conséquences sur les crédits hypothécaires. Ce faisant, elle s'est particulièrement concentrée sur le sous-segment du financement locatif, qui n'était pas explicitement soumis aux exigences d'autorégulation plus strictes. La SFMA a également utilisé ses instruments de surveillance réguliers, tels que les contrôles de surveillance sur place et les tests de résistance, pour identifier les risques élevés affectant les différentes entreprises surveillées en relation avec le marché immobilier et hypothécaire et prendre les mesures appropriées pour réduire ces risques.
(Extrait du rapport annuel 2020)