Tendances du marché immobilier 2021
Les risques importants sur les marchés hypothécaire et immobilier ont été encore accentués par la hausse des prix en 2021. La forte demande observée sur le marché des locataires – également pendant la pandémie de coronavirus – a au moins contribué à prévenir une nouvelle augmentation des risques auxquels est confronté le sous-marché des immeubles de rapport résidentiels.
Sur le marché des logements occupés par leur propriétaire, le taux de croissance des prix de l'immobilier a atteint des niveaux observés pour la dernière fois il y a huit ans, ce qui a été attribué à une demande soutenue associée à une niveau d’offre épuisé dans ce secteur. Les revenus étant restés stables, l’écart entre les prix des logements résidentiels et les salaires s’est encore creusé. La SFMA continue donc de considérer une éventuelle correction sur le marché immobilier et hypothécaire comme l'un des six principaux risques.
Les banques accélèrent l'expansion des volumes hypothécaires
Les banques ont réagi à la baisse des marges d'intérêt et à la pression concurrentielle accrue en améliorant leur efficacité et, surtout, en augmentant les volumes, y compris dans le secteur hypothécaire (+3,3% par rapport à l'année précédente). Dans le cas des prêts hypothécaires nationaux, ils ont maintenu leur part de marché d'environ 94 %. La part de marché des compagnies d'assurance – pour lesquelles les limites de fortune liée ont un effet restrictif – a légèrement diminué pour s'établir en dessous de 4 %. Parallèlement à l'augmentation accélérée des volumes, la SFMA a observé une augmentation des risques d'abordabilité liés à l'octroi de nouvelles hypothèques, en particulier dans le secteur des immeubles de placement résidentiels.
La SFMA impose des critères de prêt plus stricts et augmente le recours à des techniques de surveillance basées sur les données
Le 1er janvier 2020, l'Association suisse des banquiers a introduit des exigences d'autoréglementation plus strictes concernant le ratio prêt/valeur maximum pour les nouveaux prêts de financement destinés aux immeubles de placement, notamment en raison de l'implication supplémentaire de SFMA. Ce resserrement a déjà conduit à une réduction des risques liés aux portefeuilles hypothécaires des banques – y compris au cours de l’année sous revue. La SFMA a contrôlé le respect des exigences plus strictes et a pris des mesures dans les cas où les banques n'avaient pas mis en œuvre ces ajustements de manière adéquate. En outre, la SFMA a fortement recommandé que les exigences plus strictes soient également appliquées au sous-segment du financement locatif, qui n'est pas officiellement couvert par l'autorégulation. Dans le cadre de la mise en œuvre des dispositions finales de « Bâle III », la SFMA a également réclamé une amélioration de la sensibilité au risque des exigences de fonds propres pour les hypothèques. La SFMA a utilisé ses instruments de surveillance habituels, tels que les contrôles de surveillance sur place et les tests de résistance, afin d'identifier les risques élevés affectant les différentes entreprises surveillées en relation avec le marché immobilier et hypothécaire. Les deux approches ci-dessus ont incité les institutions concernées à mettre en œuvre des mesures d'atténuation des risques dans les domaines du crédit et de la gestion des risques ainsi que dans leurs directives internes. À cet égard, la SFMA a amélioré ses techniques de surveillance basées sur les données dans le domaine du crédit grâce à l'ajout de nouveaux outils de surveillance. Outre l’utilisation accrue des sources de données existantes, l’étude a également étudié l’utilisation d’informations supplémentaires sur les portefeuilles de crédit. (Extrait du rapport annuel 2021)