Trends auf dem Immobilienmarkt 2020
Die Risiken, die sich durch die Entwicklungen der letzten Jahre auf dem Immobilienmarkt aufgebaut hatten, haben sich durch die Auswirkungen der Corona-Krise noch verstärkt. Insbesondere im Bereich der Finanzierung von Wohnrenditeimmobilien entwickelten sich Nutzer- und Investorenmärkte weiterhin auseinander.
Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds suchten Investoren zunehmend nach höher rentierlichen Anlagen. Daher investierten sie trotz steigender Leerstände und sinkender Mieten in Wohnrenditeobjekte. Ende 2020 zeigte sich, dass die Auswirkungen des Niedrigzinsumfelds auf den Immobilienmarkt bis dahin größer waren als die des Wirtschaftsabschwungs. Damit ist die zu Beginn der Corona-Krise erwartete Abkühlung des Immobilienmarktes bislang ausgeblieben. Bis Mitte 2020 stiegen die Leerstände moderat an, dann standen in der Schweiz 78.800 Wohneinheiten leer. Diese hohen Leerstandsquoten übten einen Abwärtsdruck auf die Preise für als Finanzinvestition gehaltene Wohnimmobilien aus. Dies führte zu einem erhöhten Risiko, dass Immobilienwerte bei steigenden Zinsen stark sinken und die Beleihungsrichtlinien für Fremdfinanzierungen verletzt werden. Dies hätte wiederum negative Auswirkungen auf die Kapitalausstattung der Kreditgeber. Im Segment Büro- und Einzelhandelsimmobilien verstärkte die nachlassende Nachfrage den Preisdruck. Vor diesem Hintergrund ist die Deaktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers durch den Bundesrat im März 2020 nicht als Entwarnung zu verstehen, sondern eher als kurzfristige antizyklische Kapitalmassnahme zur Abfederung der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung.
Aufgrund des erhöhten Risikos bei Anlageliegenschaften plädiert die SFMA seit mehreren Jahren für strengere Kreditvergabekriterien in diesem Segment. Im Jahr 2019 hat sie die entsprechend angepassten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung als neuen aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt. Diese strengeren Kriterien sind am 1. Januar 2020 in Kraft getreten und sehen bei der Finanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien vor, dass Kreditnehmer einen höheren Anteil an Eigenmitteln einbringen müssen und eine kürzere Rückzahlungsfrist vorsehen. Im Berichtsjahr hat die SFMA die Einhaltung dieser strengeren Standards und deren Auswirkungen auf die Hypothekarkreditvergabe genau überwacht. Dabei konzentrierte sie sich insbesondere auf den Teilbereich der Buy-to-let-Finanzierung, der nicht explizit in den Geltungsbereich der strengeren Selbstregulierungsanforderungen fiel. Darüber hinaus nutzte die SFMA ihre regelmäßigen Aufsichtsinstrumente wie Vor-Ort-Aufsichtsprüfungen und Stresstests, um erhöhte Risiken bei einzelnen beaufsichtigten Unternehmen im Zusammenhang mit dem Immobilien- und Hypothekenmarkt zu identifizieren und geeignete Maßnahmen zur Reduzierung dieser Risiken zu ergreifen.
(Aus dem Geschäftsbericht 2020)