Squilibri degli investimenti immobiliari 2017
Squilibri negli investimenti immobiliari 2017 fa parte della documentazione e del materiale di riferimento della SFMA.
Tassi di interesse persistentemente bassi significano anche che gli investitori devono ancora far fronte a una carenza di opportunità di rendimento apparentemente a basso rischio e di conseguenza l'investimento nel settore immobiliare rimane attraente. La continua crescita dei prezzi degli immobili residenziali a reddito può portare a uno squilibrio marcato, poiché gli affitti scendono e le superfici sfitte aumentano mentre i prezzi salgono. L’attività edilizia rimane vivace, determinando un eccesso di offerta che non può essere assorbito in una situazione di immigrazione netta in lieve calo. Questi sviluppi rendono gli immobili residenziali a reddito – già una categoria con un elevato livello di rischio – ancora più rischiosi per le banche. In questo contesto, è molto importante che le banche monitorino e gestiscano attivamente i propri portafogli ipotecari. Sempre più privati acquistano appartamenti di proprietà a scopo di investimento e li affittano immediatamente. Ciò aumenta il rischio dei proprietari man mano che aumentano i tassi di posti vacanti e, a seconda del grado di indebitamento, in definitiva aumenta il rischio di default per le banche finanziatrici. La SFMA continuerà a seguire attentamente l'evoluzione del mercato ipotecario. Si registra inoltre un eccesso di offerta di uffici e il tasso di posti vacanti è elevato; tuttavia, gli affitti sono diminuiti e si prevede che anche i prezzi diminuiranno. Nel complesso potrebbero esserci segnali di un aumento della domanda di superfici ad uso ufficio, poiché nel 2017 la disoccupazione è diminuita rispetto all'anno precedente e anche il numero di posti vacanti è aumentato.
Allentare le norme sui prestiti è pericoloso
Il mercato ipotecario è di enorme dimensione e importanza per la Svizzera. Il suo volume supera significativamente la produzione economica annuale del paese. Di conseguenza, sono essenziali standard di prestito rigorosi. In caso di brusche correzioni dei prezzi, la crescita a scapito di prestiti sostenibili potrebbe mettere a repentaglio la stabilità del sistema bancario, come dimostra l’esperienza storica sia in Svizzera che altrove. La SFMA è contraria a qualsiasi allentamento degli standard di accessibilità economica. Se le banche si discostano sistematicamente dalle linee guida dell’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) o impiegano calcoli di sostenibilità meno rigorosi per singoli prodotti o gruppi di clienti che non si basano su un tasso di interesse figurativo sostenibile, non soddisferanno più i severi criteri prudenziali dello standard minimo di Basilea. Tali mutui devono essere sostenuti da livelli più elevati di capitale proprio. Per ogni categoria di immobili (ad esempio secondo le direttive ASB) può essere fissato un solo tasso d'interesse figurativo sulla base di medie a lungo termine. La SFMA ritiene che gli adeguamenti frequenti (ad esempio trimestrali) del tasso d'interesse figurativo non siano conformi alle linee guida dell'ASB. Poiché i tassi di conversione effettivi applicati dalle casse pensioni diminuiscono, gli istituti di credito devono prestare la dovuta attenzione anche alla sostenibilità a lungo termine una volta che il mutuatario va in pensione. Il calcolo sistematico della sostenibilità deve in ogni caso basarsi sulla situazione debitoria e reddituale effettiva del mutuatario all’inizio del rapporto creditizio. Il credito può essere concesso in deroga alla policy (ETP) laddove vi siano buone ragioni per farlo, ma tale finanziamento deve essere classificato, misurato e rendicontato in termini di accessibilità, rapporto prestito/valore e ammortamento. Monitorare l'andamento degli ETP nel tempo è un compito fondamentale del consiglio di amministrazione.
(Dal Rapporto Annuale 2017)