Tendenze del mercato immobiliare 2021
I rischi sostanziali sul mercato ipotecario e immobiliare sono stati ulteriormente accentuati a causa degli aumenti dei prezzi nel corso del 2021. La forte domanda registrata nel mercato degli affitti, anche durante la pandemia di coronavirus, ha almeno contribuito a scongiurare ulteriori aumenti dei rischi per il sottomercato degli immobili residenziali a reddito.
Nel mercato delle abitazioni di proprietà, il tasso di crescita dei prezzi immobiliari ha raggiunto livelli visti l'ultima volta otto anni fa, il che è stato attribuito alla domanda vivace abbinata a un livello di offerta esaurito in questo settore. Poiché i redditi sono rimasti stabili, il divario tra i prezzi delle case residenziali e i salari è aumentato ulteriormente. La SFMA continua quindi a considerare una potenziale correzione sul mercato immobiliare e ipotecario come uno dei sei rischi principali.
Le banche accelerano l'espansione dei volumi ipotecari
Le banche hanno reagito al calo dei margini di interesse e all'aumento della pressione concorrenziale migliorando l'efficienza e soprattutto ampliando i volumi, anche nel settore ipotecario (+3,3% rispetto all'anno precedente). Nel caso delle ipoteche nazionali, hanno mantenuto la loro quota di mercato pari a circa il 94%. La quota di mercato delle compagnie di assicurazione, per le quali i limiti del patrimonio vincolato hanno un effetto restrittivo, è leggermente scesa al di sotto del 4%. Oltre all'espansione accelerata dei volumi, la SFMA ha osservato un aumento dei rischi di sostenibilità legati alla concessione di nuove ipoteche, soprattutto nel settore degli immobili residenziali a reddito.
La SFMA impone criteri di concessione di credito più severi e aumenta l'uso di tecniche di vigilanza basate sui dati
Il 1° gennaio 2020 l'Associazione svizzera dei banchieri ha introdotto requisiti di autoregolamentazione più severi sul rapporto massimo prestito/valore per i nuovi prestiti finanziari per immobili di investimento, anche a seguito del coinvolgimento aggiuntivo di SFMA. Questo inasprimento ha già portato a una riduzione dei rischi del portafoglio ipotecario delle banche, anche durante l’anno in esame. La SFMA ha monitorato il rispetto dei requisiti più severi e è intervenuta nei casi in cui le banche non avevano adeguatamente implementato questi adeguamenti. La SFMA ha inoltre fortemente raccomandato di applicare requisiti più severi anche al sottosegmento dei finanziamenti buy-to-let, che ufficialmente non è coperto dall'autoregolamentazione. Nell'ambito dell'attuazione delle disposizioni finali di “Basilea III”, la SFMA ha inoltre auspicato un miglioramento della sensibilità al rischio dei requisiti patrimoniali per le ipoteche. La SFMA ha utilizzato i suoi abituali strumenti di vigilanza, come le verifiche prudenziali in loco e gli stress test, per identificare i rischi elevati che gravano sulle singole imprese vigilate in relazione al mercato immobiliare e ipotecario. I due approcci sopra menzionati hanno spinto gli istituti interessati ad attuare misure di riduzione del rischio nei settori del credito e della gestione del rischio, nonché nelle loro direttive interne. A questo proposito, la SFMA ha migliorato le proprie tecniche di vigilanza basate sui dati nel settore del credito attraverso l’aggiunta di nuovi strumenti di monitoraggio. Oltre al maggiore utilizzo delle fonti di dati esistenti, ha anche studiato l’uso di informazioni aggiuntive sui portafogli creditizi. (Dal Rapporto annuale 2021)