Rischi significativi nel mercato immobiliare e ipotecario nel 2022
A seguito dell'inasprimento della politica monetaria, nel corso dell'anno anche i tassi d'interesse sui mutui ipotecari sono aumentati notevolmente. Indisturbato da ciò, l'andamento dei prezzi sul mercato immobiliare, in aumento dal 2020, è continuato anche nel 2022.
Il maggiore aumento annuo dei prezzi, pari all'8,5%, è stato registrato nel segmento delle case unifamiliari nel primo trimestre del 2022. Diminuzioni dei prezzi simili a quelle di altri paesi (ad es. Svezia) non sono state finora osservate in questo segmento in Svizzera. Tuttavia, la dinamica dei prezzi è rallentata al 6,5% annuo verso la fine del terzo trimestre. Tassi ipotecari più elevati e quindi costi più elevati per le abitazioni private potrebbero avere un impatto più forte sull’andamento della domanda e dei prezzi nel medio termine. Dopo un periodo di stagnazione nel corso del 2020, anche i prezzi degli immobili buy-to-let hanno ripreso a salire a partire dal secondo trimestre del 2021. Nel terzo trimestre del 2022 i prezzi erano aumentati del 6,0%. Grazie ad un aumento dei volumi del 3,1%, il tasso di crescita delle ipoteche emesse dalle banche è rimasto stabile rispetto al 2021. Con il movimento al rialzo dei tassi ipotecari si è osservato un notevole aumento della domanda di ipoteche a tasso variabile. Nel caso delle ipoteche nazionali le banche hanno mantenuto la loro quota di mercato pari a circa il 94%. La quota di mercato detenuta dalle compagnie di assicurazione è scesa ulteriormente, scendendo al di sotto del 3,5%. La SFMA ha riscontrato ancora una volta maggiori rischi di sostenibilità legati alla concessione di nuove ipoteche, in particolare nel settore degli immobili residenziali buy-to-let. Nel 2022 la SFMA ha mantenuto la valutazione secondo cui una potenziale correzione sul mercato immobiliare e ipotecario rientra tra i sette principali rischi per la piazza finanziaria. Ha prestato particolare attenzione agli istituti la cui crescita è dipesa sostanzialmente dalla collaborazione con gli intermediari creditizi. Allo stesso modo, per identificare le istituzioni anomale, le grandi banche ipotecarie sono state sottoposte da un lato a stress test sui mutui e dall’altro al benchmarking rispetto ai criteri di prestito. In risposta alla situazione di rischio individuale e alla propensione al rischio dei mutui ipotecari sono state adottate misure di attenuazione presso gli istituti competenti. Ciò includeva l'ordinazione di maggiorazioni di capitale o raccomandazioni per adeguare i criteri di prestito o l'adeguamento o la cancellazione degli aumenti esistenti nei casi in cui la situazione di rischio stava diminuendo. La SFMA è favorevole ai requisiti di fondi propri differenziati in base al rischio per le ipoteche, definiti definitivamente nell'Ordinanza sui fondi propri (OFoP) dopo l'entrata in vigore delle corrispondenti disposizioni di Basilea 3. Più concretamente, i requisiti patrimoniali per le ipoteche dipenderanno d'ora in poi in misura maggiore dal tipo di utilizzo e dal rapporto prestito/valore degli immobili sottostanti. Tuttavia anche in futuro i rischi di sostenibilità non verranno presi in considerazione in misura significativa per la determinazione dei requisiti patrimoniali per le ipoteche. La SFMA continuerà pertanto a seguire molto attentamente l'evoluzione dei rischi legati alla sostenibilità. (Dal Rapporto annuale 2022)