Erhebliche Risiken im Immobilien- und Hypothekenmarkt 2022
Im Zuge der Straffung der Geldpolitik stiegen im Jahresverlauf auch die Zinsen für Hypothekarkredite deutlich an. Davon unbeeindruckt setzte sich die seit 2020 steigende Preisentwicklung am Immobilienmarkt auch im Jahr 2022 fort.
Der größte jährliche Preisanstieg mit 8,5 % wurde im ersten Quartal 2022 im Segment Einfamilienhäuser verzeichnet. Ähnliche Preisrückgänge wie in anderen Ländern (z. B. Schweden) sind in diesem Segment in der Schweiz bisher nicht zu beobachten. Gegen Ende des dritten Quartals ließ die Preisdynamik jedoch auf 6,5 % pro Jahr nach. Höhere Hypothekarzinsen und damit höhere Kosten für Eigenheime könnten sich mittelfristig stärker auf die Nachfrage- und Preisentwicklung auswirken. Nach einer Phase der Stagnation im Jahr 2020 begannen auch die Preise für Kaufobjekte ab dem zweiten Quartal 2021 wieder zu steigen. Ab dem dritten Quartal 2022 sind die Preise um 6,0 % gestiegen. Aufgrund einer Volumenausweitung von 3,1 % blieb die Wachstumsrate der von Banken vergebenen Hypotheken im Vergleich zu 2021 stabil. Mit der Aufwärtsbewegung der Hypothekenzinsen war ein spürbarer Anstieg der Nachfrage nach Hypotheken mit variablem Zinssatz zu beobachten. Bei inländischen Hypotheken konnten die Banken ihren Marktanteil von rund 94 % halten. Der Marktanteil der Versicherungsunternehmen sank weiter, nämlich auf unter 3,5 %. Die SFMA stellte erneut erhöhte Tragbarkeitsrisiken bei der Vergabe neuer Hypotheken fest, insbesondere im Bereich der Wohnimmobilien. Im Jahr 2022 blieb die SFMA bei ihrer Einschätzung, dass eine mögliche Korrektur am Immobilien- und Hypothekenmarkt eines der sieben größten Risiken für den Finanzplatz sei. Besonderes Augenmerk galt dabei Institutionen, deren Wachstum maßgeblich von der Zusammenarbeit mit Kreditvermittlern abhing. Ebenso wurden große Hypothekenbanken zur Identifizierung von Ausreißern einerseits Hypotheken-Stresstests und andererseits einem Benchmarking hinsichtlich der Kreditvergabekriterien unterzogen. Als Reaktion auf die individuelle Risikosituation und den Risikoappetit bei Hypothekarkrediten wurden bei den jeweiligen Instituten risikomindernde Maßnahmen umgesetzt. Dazu gehörte die Anordnung von Kapitalzuschlägen, Empfehlungen zur Anpassung der Kreditvergabekriterien oder die Anpassung bzw. Aufhebung bestehender Erhöhungen bei sich verschlechternder Risikolage. Die SFMA befürwortet die risikodifferenzierten Kapitalanforderungen für Hypotheken, die nach Inkrafttreten der entsprechenden Bestimmungen von Basel III in der Eigenmittelverordnung (ERV) schliesslich verankert wurden. Konkret hängen die Kapitalanforderungen für Hypotheken künftig stärker von der Nutzungsart und dem Beleihungswert der zugrunde liegenden Immobilie ab. Allerdings werden die Tragbarkeitsrisiken auch in Zukunft bei der Ermittlung der Kapitalanforderungen für Hypotheken noch nicht in nennenswertem Umfang berücksichtigt. SFMA wird daher die Entwicklung der Erschwinglichkeitsrisiken weiterhin sehr genau beobachten. (Aus dem Jahresbericht 2022)