Trends auf dem Immobilienmarkt 2021
Die erheblichen Risiken auf dem Hypotheken- und Immobilienmarkt haben sich durch die Preissteigerungen im Jahr 2021 weiter verschärft. Die starke Nachfrage auf dem Mietermarkt – auch während der Corona-Pandemie – hat zumindest dazu beigetragen, eine weitere Zunahme der Risiken im Teilmarkt Wohnrenditeimmobilien abzuwehren.
Auf dem Markt für selbstgenutztes Wohneigentum erreichte die Steigerungsrate der Immobilienpreise ein Niveau wie zuletzt vor acht Jahren, was auf die hohe Nachfrage und die hohe Nachfrage zurückzuführen war ein erschöpftes Angebot in diesem Sektor. Da die Einkommen stabil geblieben sind, hat sich die Kluft zwischen Wohnimmobilienpreisen und Löhnen noch weiter vergrößert. Eine mögliche Korrektur am Immobilien- und Hypothekenmarkt sieht die SFMA daher weiterhin als eines von sechs Toprisiken.
Banken beschleunigen den Ausbau des Hypothekenvolumens
Auf sinkende Zinsmargen und erhöhten Wettbewerbsdruck haben die Banken mit Effizienzsteigerungen und vor allem mit Volumenausweitungen, auch im Hypothekarbereich (+3,3 % gegenüber dem Vorjahr), reagiert. Bei inländischen Hypotheken behaupteten sie ihren Marktanteil von rund 94 %. Der Marktanteil der Versicherungsunternehmen, für die Beschränkungen im gebundenen Vermögen restriktiv wirken, sank leicht auf unter 4 %. Neben der beschleunigten Volumenausweitung beobachtete die SFMA eine Zunahme der Tragbarkeitsrisiken bei der Vergabe neuer Hypotheken, insbesondere im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften.
Die SFMA führt strengere Kreditkriterien ein und verstärkt den Einsatz datengesteuerter Überwachungstechniken
Am 1. Januar 2020 führte die Schweizerische Bankiervereinigung strengere Selbstregulierungsanforderungen an die maximale Beleihungsquote für neue Finanzierungsdarlehen für Anlageliegenschaften ein, nicht zuletzt aufgrund der zusätzlichen Beteiligung der SFMA. Diese Verschärfung hat bereits – auch im Berichtsjahr – zu einer Reduzierung der Risiken im Hypothekarportfolio der Banken geführt. Die SFMA überwachte die Einhaltung der strengeren Anforderungen und ergriff Massnahmen, wenn die Banken diese Anpassungen nicht ausreichend umgesetzt hatten. Darüber hinaus empfahl die SFMA dringend, die strengeren Anforderungen auch auf den Teilbereich der Buy-to-let-Finanzierung anzuwenden, der offiziell nicht von der Selbstregulierung abgedeckt wird. Im Zuge der Umsetzung der Schlussbestimmungen von „Basel III“ forderte die SFMA auch eine Verbesserung der Risikosensitivität der Kapitalanforderungen für Hypotheken. Die SFMA nutzte ihre regelmäßigen Aufsichtsinstrumente wie Vor-Ort-Aufsichtsprüfungen und Stresstests, um erhöhte Risiken für einzelne beaufsichtigte Unternehmen im Zusammenhang mit dem Immobilien- und Hypothekenmarkt zu identifizieren. Die beiden oben genannten Ansätze veranlassten die betroffenen Institute, risikomindernde Maßnahmen in den Bereichen Kreditvergabe und Risikomanagement sowie in ihren internen Richtlinien umzusetzen. In diesem Zusammenhang hat die SFMA ihre datengesteuerten Aufsichtstechniken im Kreditbereich durch die Hinzufügung neuer Überwachungsinstrumente verbessert. Neben der verstärkten Nutzung vorhandener Datenquellen wurde auch die Nutzung zusätzlicher Informationen zu Kreditportfolios untersucht. (Aus dem Jahresbericht 2021)